Pubblicate il 27 ottobre, ad opera del MEF, le FAQ versione II, aggiornate con nuove, specifiche domande, sul Superbonus che eleva al 110% le detrazioni fiscali per gli interventi di riqualificazione energetica e messa in sicurezza sismica degli edifici esistenti. Tanti i dubbi che, uniti alle precedenti FAQ di settembre, vanno a dileguarsi.
Scopriamo così che può beneficiare dell’agevolazione fiscale sottoforma di Superbonus anche un cittadino residente all’estero e proprietario di un immobile in Italia. O magazzini e depositi e stalle che prevedano il cambio di destinazione ad uso abitativo nella domanda di avvio dei lavori. Nel caso di un condominio, può accedere alle detrazioni anche un solo proprietario che agisca autonomamente. Anche l’unità abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare e dotata di accesso autonomo fruisce del Superbonus, indipendentemente che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative. L’iva rientra nel costo agevolabile, al lordo delle spese.
Superbonus, i beneficiari
Ricordiamo che il Superbonus si applica agli interventi effettuati da:
- condomìni,
- persone fisiche (al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni) che possiedono o detengono l’immobile oggetto dell’intervento,
- Istituti autonomi case popolari (IACP) o altri istituti che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing”;
- cooperative di abitazione a proprietà indivisa;
- Onlus e associazioni di volontariato;
- associazioni e società sportive dilettantistiche, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.
I soggetti Ires rientrano tra i beneficiari nella sola ipotesi di partecipazione alle spese per interventi trainanti effettuati sulle parti comuni in edifici condominiali.
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Sono proprietario di un immobile concesso in locazione. Posso accedere al Superbonus?
Sì, infatti non rileva, ai fini dell’accesso al Superbonus 110%, che l’immobile sia concesso in locazione a terzi, perché in tal caso tanto il proprietario quanto il locatario (con il permesso del proprietario) possono realizzare gli interventi in oggetto (sul punto si veda la Circolare 24/E/2020, al paragrafo 1.2).
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Sono proprietario di un castello (categoria catastale A9), su cui vorrei effettuare degli interventi di efficientamento energetico. Posso accedere al Superbonus?
Dipende. Il Decreto Agosto ha modificato il comma 15 bis dell’art. 119 del Decreto Rilancio, prevendendo che sono esclusi dal Superbonus gli immobili appartenenti alla categoria catastale A9 non aperti al pubblico. I castelli e i palazzi di eminenti pregi artistici o storici che sono invece aperti al pubblico possono accedere alla agevolazione.
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Sono proprietario della abitazione in cui risiedo ma non percepisco alcun reddito perché non lavoro. Posso accedere al Superbonus e cedere il credito di imposta ai miei genitori (i soggetti che pagherebbero gli interventi)?
Sì, si può perché i genitori rientrano tra i soggetti privati diversi dai fornitori a cui si può cedere il credito.
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Sono un cittadino italiano proprietario di una abitazione in Italia e residente in uno dei Comuni italiani presenti nella fascia entro 20 km dal confine svizzero. Sono un lavoratore frontaliero ed il mio reddito da lavoro viene tassato in Svizzera. Posso accedere al Superbonus?
Sì, ma si può usufruire solo della cessione del credito o dello sconto in fattura, mancando una imposta lorda su cui operare la detrazione. Sul punto si veda la risposta ad interpello n. 486/2020 dell’Agenzia delle entrate, dove viene precisato che ad un contribuente proprietario di una casa in Italia, quindi titolare unicamente del relativo reddito fondiario, non è precluso l’accesso al Superbonus.
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Sono un cittadino straniero, residente all’estero e proprietario di un immobile in Italia su cui vorrei effettuare degli interventi di efficientamento energetico. Posso accedere al Superbonus?
Sì, si può usufruire dello sconto in fattura o della cessione del credito di imposta.
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Sono proprietario di un appartamento in multiproprietà. Posso usufruire del Superbonus?
La stipula del contratto di acquisto di multiproprietà permette di acquisire una quota di un appartamento facente parte di un complesso immobiliare a cui consegue il diritto di usufruire dello stesso. Oltre ad acquisire il diritto di usufruire dell’appartamento in determinati periodi dell’anno, il contraente acquisterà anche una quota corrispondente alle parti comuni del complesso che saranno gestite secondo quanto stabilito dal relativo regolamento allegato al contratto.
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Tre fratelli sono comproprietari di un appartamento all’interno di un condominio su cui sono stati effettuati interventi ammessi al Superbonus. Chi usufruisce del Superbonus?
La detrazione deve essere ripartita tra i comproprietari in relazione alle spese sostenute da ciascuno. Nel caso in cui la spesa sia sostenta da uno solo dei tre fratelli, solo questo potrà usufruire del Superbonus.
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Abito in un condominio. Io sono interessato a fare il cappotto termico, ma gli altri condomini no. Se faccio il cappotto termico solo sull’involucro perimetrale esterno del mio appartamento posso usufruire del Superbonus al 110%?
Sì, ma a condizione che l’intervento interessi l’involucro dell’edificio con una incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio ed assicuri il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio ovvero, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica.
In cosa consiste l’agevolazione
È un’agevolazione che eleva al 110% l’aliquota di detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi in ambito di efficienza energetica, di interventi antisismici, di installazione di impianti fotovoltaici o delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici.
Le nuove misure si aggiungono alle detrazioni previste per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, compresi quelli per la riduzione del rischio sismico (c.d. Sismabonus) e di riqualificazione energetica degli edifici (cd. Ecobonus).
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Come si determina la spesa massima ammissibile per gli interventi trainati per i quali l’Ecobonus prevede il limite sulla detrazione massima ammissibile?
La spesa massima ammissibile si determina dividendo la detrazione massima ammissibile per l’aliquota di detrazione espressa in termini assoluti cioè: detrazione massima diviso 1,1.
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È possibile usufruire del Superbonus se oggetto di intervento è un magazzino o un deposito?
Sono ammessi al Superbonus gli interventi su immobili a destinazione residenziale. Sono inoltre ammesse al Superbonus le spese sostenute per interventi realizzati su immobili che solo al termine degli stessi saranno destinati ad abitazione, a condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato (per esempio da magazzino in abitativo).
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Come va interpretato l’allegato I al Decreto Requisiti?
Per gli interventi in cui l’asseverazione può essere sostituita da una dichiarazione del fornitore o dell’installatore, l’ammontare massimo delle detrazioni fiscali o della spesa massima ammissibile è calcolato sulla base dei massimali di costo fissati dal Mise con il Decreto Requisiti tecnici.
A tal proposito l’allegato I al Decreto Requisiti prevede che: “I costi esposti in tabella si considerano al netto di IVA, prestazioni professionali e opere complementari relative alla installazione e alla messa in opera delle tecnologie”, con la conseguenza che per i lavori iniziati dopo il 6 ottobre (data di pubblicazione del decreto) bisogna tener conto che il massimale non comprende: IVA, prestazioni professionali e spese relative all’installazione e alla messa in opera delle tecnologie.
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Un condominio di 10 unità immobiliari vorrebbe effettuare interventi di isolamento termico sugli involucri. Come si calcola l’ammontare complessivo delle spese?
Si invita ad una lettura della Circolare n. 24/E/2020 dell’Agenzia delle entrate, dove al paragrafo 2.1.1. viene illustrato come operare il calcolo dell’ammontare complessivo delle spese per interventi di isolamento termico sugli immobili ammesse al Superbonus.
In ogni caso, si ricorda che per gli interventi di isolamento termico che interessano l’involucro dell’edificio il Superbonus è calcolato su un ammontare complessivo delle spese pari a:
- 000 € moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, se lo stesso è composto da 2 a 8 unità immobiliari;
- 000 €, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l ’edificio, se lo stesso è composto da più di 8 unità immobiliari.
Di conseguenza se il condominio è composto da 10 unità immobiliari il limite di spesa ammissibile alla detrazione è pari a 380.000 €, così calcolati:
(€ 40.000*8) + (€ 30.000*2) = € 380.000
Indipendenza funzionale ed accesso autonomo
Si ritiene funzionalmente indipendente l’unità immobiliare dotata di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva. Quindi l’importante è che ci sia almeno un accesso così, non che sia l’unico. È di conseguenza, l’unità abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso autonomo fruisce del Superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative (per esempio il tetto).
Per “accesso autonomo dall’esterno” si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino anche di proprietà non esclusiva. La definizione è contenuta nel comma 1 bis dell’art. 119 del Decreto Rilancio, introdotto in sede di conversione del Decreto Agosto.
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Un edificio in aggregato edilizio, avente più accessi con scale condominiali, si può considerare funzionalmente autonomo e con accesso indipendente per ogni corpo scala condominiale?
In generale, si rammenta che le caratteristiche elencate dalla norma, vale a dire: “l’autonomia funzionale” e “la presenza di uno o più accessi autonomi dall’esterno” costituiscono, in linea di principio, le caratteristiche minime che gli edifici devono possedere per essere considerati effettivamente “autonomi” ed “indipendenti” rispetto ad altri edifici, compresi quelli confinanti. Viene consentito, in tal modo, ai possessori di tali unità immobiliari di effettuare i lavori agevolabili senza che, ai fini del Superbonus, sia necessario acquisire il consenso dei possessori degli edifici confinanti e senza che sia rilevante la circostanza che gli edifici in questione abbiano parti a servizio comune. Si ritiene che possa ritenersi “autonomo” anche l’accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso da aree (quali strada, cortile o giardino) comuni e condivise con altri edifici unifamiliari, non essendo rilevante che il suddetto accesso avvenga attraverso un’area di proprietà esclusiva del possessore dell’unità immobiliare oggetto degli interventi agevolabili.
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Sono proprietario di una villetta a schiera libera su tre lati, confinante con altra villetta solo attraverso parete garage, dotata di accesso autonomo dall’esterno e di impianti autonomi. Vorrei effettuare interventi di efficientamento energetico (cappotto esterno) che porterà al miglioramento di due classi energetiche dell’immobile. Posso usufruire del Superbonus 110%?
Sì, nel caso di specie la villetta a schiera può essere considerata come una unità immobiliare funzionalmente indipendente e quindi potrà accedere al Superbonus 100%. Sul punto si veda la risposta ad interpello n. 328/2020 dell’Agenzia delle entrate. Si ricorda in ogni caso che l’intervento di rifacimento del cappotto termico deve interessare interessi l’involucro dell’edificio con una incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio e deve assicurare il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio ovvero, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica o APE.
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L’isolamento termico di un’abitazione funzionalmente autonoma e con accesso autonomo, che non è soggetta a vincolo paesistico, ricompresa in un edificio multifamiliare, può essere realizzato internamente invece che a cappotto esterno, dato che il resto della proprietà delle parti comuni (pareti e copertura), si oppone al cappotto esterno parziale sull’edificio?
Premesso che l’unità abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso autonomo fruisce del Superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative, si rammenta che il Superbonus spetta nel caso di interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali (pareti generalmente esterne), orizzontali (coperture, pavimenti) ed inclinate delimitanti il volume riscaldato, verso l’esterno o verso vani non riscaldati che rispettano i requisiti di trasmittanza “U” (dispersione di calore), espressa in W/m2K, definiti dal decreto del Ministro dello Sviluppo economico dell’11 marzo 2008 che interessano l’involucro dell’edificio, anche unifamiliare, o dell’unità immobiliare funzionalmente indipendente e che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno sita all’interno di edifici plurifamiliari, con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo. Ergo, occorre che l’intervento assicuri il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’intero edificio oppure, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica rilasciato da tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.
Impianto termico
Ai sensi del punto l-tricies del comma 1 dell’art. 2 del D. Lgs. 192/2005, come recentemente modificato dal D. Lgs. 48/2020, per impianto termico si intende: “impianto tecnologico fisso destinato ai servizi di climatizzazione invernale o estiva degli ambienti, con o senza produzione di acqua calda sanitaria, o destinato alla sola produzione di acqua calda sanitaria, indipendentemente dal vettore energetico utilizzato, comprendente eventuali sistemi di produzione, distribuzione, accumulo e utilizzazione del calore nonché gli organi di regolazione e controllo, eventualmente combinato con impianti di ventilazione.” Non sono considerati impianti termici i sistemi dedicati esclusivamente alla produzione di acqua calda sanitaria al servizio di singole unità immobiliari ad uso residenziale ed assimilate.
Grazie alla nuova definizione di impianto termico, le stufe a legna o a pellet – ma anche caminetti e termocamini – sono ora considerati “impianto di riscaldamento”. Di conseguenza sarà possibile accedere al Superbonus, sempre che vi sia un salto di due classi energetiche dell’edificio da prima a dopo gli interventi. Resta, poi, il problema dell’APE: in presenza di camini e stufe a legna, il calcolo da parte dei tecnici potrebbe non essere così semplice, richiedendo il ricorso a calcoli standard e simulazioni.
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Nelle spese di sostituzione dell’impianto termico, può essere ricompresa nel Superbonus 110% una caldaia elettrica a scambio ionico, atta ad aumentare la temperatura dell’acqua a servizio di un impianto con radiatori, avendo inserito come generatore primario una pompa di calore la cui temperatura massima dell’acqua calda non può raggiungere i valori richiesti dai radiatori?
Con il D. Lgs. 48/2020 è stata modificata la definizione di impianto termico come segue “impianto tecnologico fisso destinato ai servizi di climatizzazione invernale o estiva degli ambienti, con o senza produzione di acqua calda sanitaria, o destinato alla sola produzione di acqua calda sanitaria, indipendentemente dal vettore energetico utilizzato, comprendente eventuali sistemi di produzione, distribuzione, accumulo e utilizzazione del calore nonché gli organi di regolazione e controllo, eventualmente combinato con impianti di ventilazione. Non sono considerati impianti termici i sistemi dedicati esclusivamente alla produzione di acqua calda sanitaria al servizio di singole unità immobiliari ad uso residenziale ed assimilate.” In pratica, a partire dal 2020 sono considerati impianti anche i generatori la cui potenza è inferiore a 5 kw. Quindi, sulla base del D.P.R. 74/2013, è necessario far redigere il libretto di impianto anche per questi generato. Al riguardo, si ricorda che, in linea con la prassi in materia, la sostituzione del generatore di calore è sufficiente per godere della detrazione al 110 per cento. Sono inoltre ammesse le spese relative all’adeguamento dei sistemi di distribuzione (tubi), emissione (sistemi scaldanti) e regolazione (sonde, termostati e valvole termostatiche), restano fermi i requisiti oggettivi e soggettivi previsti dall’articolo 119 del Decreto Rilancio.
Supersismabonus
Sono compresi gli interventi di riduzione del rischio sismico (sismabonus), anche mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento.
Ai fini del Superbonus, per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, la detrazione prevista dall’articolo 16, commi da 1-bis a 1-septies, del decreto-legge n. 63 del 2013 è elevata al 110 %, nel rispetto dei limiti di spesa previsti per tali interventi (96.000 € per unità).
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A settembre 2018 ho sottoscritto un preliminare per l’acquisto da una società di un immobile da costruire, facente parte di un complesso residenziale ricadente in una delle zone sismiche previste oggetto di risanamento conservativo, previa demolizione e ricostruzione, con opere di efficientamento energetico e conseguimento di classe energetica A nel rispetto dei requisiti di sicurezza sismica previsti (c.d. casa antisismica). L’immobile mi sarà consegnato a ottobre 2020. Intendo usufruire della detrazione prevista dall’art. 16 comma 1 septies del D.l. 63/2013 spettanti agli acquirenti di unità immobiliari realizzati da imprese di costruzione mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici in zona sismica 1, 2 e 3. Tale detrazione mi spetta con l’aliquota più elevata del 110% prevista dall’art. 119 del Decreto Rilancio?
L’Agenzia delle entrate, con la Circolare 24/2020, ha precisato che il Superbonus si applica anche alle spese sostenute dagli acquirenti di case antisismiche, cioè delle unità immobiliari facenti parte di edifici ubicati in zone classificate a rischio 1, 2 e 3, oggetto di interventi antisismici effettuati mediante demolizione e ricostruzione dell’immobile da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che, entro 18 mesi dal termine dei lavori, provvedano alla successiva rivendita. La detrazione di cui all’art. 16 comma 1 septies del D.l. 63/2013 è infatti elevata al 110% per le spese sostenute dal 1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021. Sul punto si veda la risposta ad interpello n. 325/2020 dell’Agenzia delle entrate.
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Due cantine ed un garage di una sovrastante abitazione, facenti parte di unico edificio unifamiliare oggetto di demolizione e ricostruzione, possono essere oggetto del Sismabonus 110% e con quale tetto massimo di spesa?
Nella Circolare n. 24/E/2020 dell’Agenzia delle entrate è stato precisato che sono ammessi al Superbonus gli interventi su immobili a destinazione “residenziale”. L’ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione va riferito all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente, con soglia massima di 96.000 euro.
Irregolarità urbanistiche
Gli edifici con abusi edilizi non sanati sono esclusi dal Superbonus. Non si possono applicare incentivi dove non c’è conformità edilizia e urbanistica.
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La presenza di porticato esterno ad un edificio unifamiliare, privo di titolo edilizio e non sanabile, può inibire l’applicazione del Superbonus 110% all’intero edificio?
Il primo passo per utilizzare le agevolazioni parte dalla verifica della regolarità edilizia perché in materia vige il principio per cui non si possono applicare incentivi dove non c’è conformità edilizia e urbanistica. Nelle pratiche edilizie di Permesso di Costruire e SCIA, inoltre, la modulistica standardizzata impone la dichiarazione dello stato legittimo dell’immobile.
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La procedura di fiscalizzazione dell’illecito edilizio (art. 34 comma 2 del D.P.R. 380/01) è compatibile con il Superbonus 110%?
Con il Decreto Semplificazioni 2020 è stato inserito nel Testo Unico sull’Edilizia l’articolo 34 bis relativo alle tolleranze del 2% che amplia la fattispecie delle tollerabilità. Quindi, tutto ciò che ricade nell’elenco non può essere ritenuto una difformità (abuso edilizio).
In particolare, sono ritenute tolleranze (comma 1): “il mancato rispetto di altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo edilizio“. Sono tollerate anche (comma 2): “limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche delle finiture degli edifici di minima entità, la diversa collocazione degli impianti e opere interne eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.”
L’art. 34 bis conclude con il comma 3, che prevede le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.
Quindi, per sanare la difformità è sufficiente dichiarare all’interno dell’atto abilitativo (CILA, SCIA, Permesso di Costruire) che quest’ultima rientra tra le tolleranze previste dall’art. 34 bis del TUE.
Inoltre, il legislatore concede il trasferimento dell’immobile, ad esempio tramite compravendita, purché un professionista abilitato (geometra, ingegnere, architetto, perito) asseveri l’assenza di violazione edilizia ai sensi della normativa attuale, il certificato di stato legittimo.
L’IVA E IL SUPERBONUS
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L’IVA indicata in fattura rientra nell’agevolazione?
Sì, l’IVA indicata in fattura rientra nella detrazione del 110%. Sul punto si veda la Circolare dell’Agenzia delle entrate n. 24/E/2020 che al paragrafo 4 prevede “La detrazione si applica, inoltre, sul valore totale della fattura, al lordo del pagamento dell’IVA”.
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Se opto per lo sconto in fattura devo pagare l’IVA?
No. L’IVA indicata in fattura rientra nella detrazione del 110% e, se il contribuente esercita l’opzione prevista dall’art. 121 del Decreto Rilancio, anche nello sconto in fattura. Di conseguenza se, per ipotesi, lo sconto in fattura è integrale, nulla deve essere pagato e l’Iva non va versata dal committente.
Gli adempimenti necessari
Il pagamento deve essere effettuato mediante bonifico bancario o postale dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita IVA, ovvero, il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato. L’obbligo di effettuare il pagamento mediante bonifico non riguarda i soggetti esercenti attività d’impresa.
Oltre agli adempimenti ordinariamente previsti per Ecobonus, Sismabonus e per l’installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici, è necessario acquisire:
- il visto di conformità che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto al Superbonus, ai fini dell’opzione per la cessione o per lo sconto;
- l’asseverazione del rispetto dei requisiti tecnici degli interventi effettuati nonché della congruità delle spese sostenute, ai fini della detrazione, nonché dell’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito.
Il visto di conformità deve essere apposto se il contribuente opta per la cessione del credito di imposta o per lo sconto in fattura. Se il contribuente sceglie invece la fruizione diretta in dichiarazione della detrazione del 110% non sarà necessario il visto di conformità.
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Per i lavori sulle parti comuni degli edifici, è necessario che le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari e i relativi accertamenti dello sportello unico siano riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi o alle singole unità immobiliari?
Per i lavori sulle parti comuni degli edifici, è necessario che le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, e i relativi accertamenti dello sportello unico, siano riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi, e non alle singole unità immobiliari. Lo prevede il comma 13 ter dell’art. 119 del Decreto Rilancio, introdotto in sede di conversione del Decreto Agosto.
Era infatti irragionevole che un caso di irregolarità su una singola unità abitativa potesse bloccare i lavori su tutte le parti comuni, impedendo agli altri condòmini di poter godere del Superbonus 110%. Questa misura stabilisce quindi che difformità urbanistiche e catastali su singole unità abitative non mettono a repentaglio la possibilità di godere della detrazione sulle spese per i lavori sulle parti comuni di edifici plurifamiliari.
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Nel caso di realizzazione di un progetto di riqualificazione energetica composto dall’intervento trainante di isolamento termico della superficie disperdente e da quello trainato di sostituzione degli infissi, per il rilascio dell’asseverazione a quali prezzi si deve fare riferimento? A quelli di cui al punto 13.1 dell’allegato A del cosiddetto DM Requisiti Ecobonus o a quelli di cui all’allegato I del medesimo decreto?
I prezzi a cui riferirsi per l’asseverazione necessaria per l’accesso al Superbonus sono quelli previsti dal punto 13.1 dell’Allegato A del Dm 6 agosto 2020 (cd. Decreto Requisiti Ecobonus). I prezzi di cui all’Allegato I del medesimo decreto sono invece da utilizzarsi per tutti gli interventi indicati nell’Allegato A, quando l’asseverazione può essere sostituita dalla dichiarazione del fornitore o dell’installatore.
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Quali sono le spese ammesse nel caso di demolizione e ricostruzione con ampliamento? Come deve essere redatto l’APE post operam?
Dalle spese sostenute a partire dal 1° luglio 2020 occorre scorporare le spese derivanti all’ampliamento. L’APE post operam, deve essere redatto considerando l’edificio nella sua configurazione finale.
Per approfondire
- Ministero dell’Economia e delle Finanze, Superbonus FAQ
- Decreto semplificazioni, decreto-legge 16 luglio 2020, n. 76
- LEGGE 11 settembre 2020, n. 120
- ENEA, Faq ecobonus
- Decreto Asseverazioni(sito gazzettaufficiale.it)
- Decreto Requisiti (sito gazzettaufficiale.it)
- Agenzia delle Entrate – Area tematica 110%
- Informazioni e chiarimenti (efficienzaenergetica.enea.it)
- Presentazione online delle asseverazioni (detrazionifiscali.enea.it)
